南昌达内电商培训在哪里 商铺出租转让要注意哪

我爱我的店铺，这意味着我们在租赁和转让店铺时应该注意以下几点:

一、调查档案

在租赁店铺前，应先去店铺所在地的房地产交易中心进行产权调查，确认以下重要信息:

1.出于房屋和土地使用的目的，在将其作为商店出租之前，必须确保房屋的类型是商业的，土地使用是非住宅的。否则，你将面临无法获得营业执照和非法使用房屋的风险。

2.房屋权利人，保证与房屋权利人或者其他权利人签订合同。

3.房屋内是否存储了租赁登记信息。如果租赁登记信息已经存储，新的租赁合同无法登记，导致新的租赁关系无法与第三方竞争，也将影响新承租人成功取得营业执照。

二.免租金装修期

商铺租赁中，合同中经常出现免租金装修期，主要是由于承租方在交房后需要对房屋进行装修，无法实际工作或经营。在这种情况下，出租人同意不对承租人收取装修期的费用。但是，“免租金装修期”并不是法律明确规定的概念。因此，在签订租赁合同时，需要明确规定免租金装修期的起止时间，以免除支付的具体费用。一般情况下，只免交房租，因实际使用房屋而产生的水电费按合同承担。

签订合同产生的费用

三.租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵消承租人应承担但未支付的费用。由于店铺适应的电费、电话费、手续费等费用比较高，建议押金适当高一些，以免抵消上述费用。另外要特别注意，如果承租人在租赁过程中不断支付相关费用，押金抵扣不够怎么办？合同应约定补足“定金”的方案，即承租人在出租人用“定金”扣除相关费用后的合理时间内补足“定金”。经出租人通知后在一定时间内补足的，出租人可以单方面解除合同，并追究承租人相应的违约责任。如果合同中有这样的约定，承租人的“老赖”行为可以得到有效纠正。

四.税费承诺

根据法律、法规、规章及其他规范性文件的规定，出租人或转租人出租或转租店铺时应承担下列税费:

1.租赁:

营业税和附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税收入*20%(收入为租金减去维修费用，每次维修费用不超过800元)

印花税租金(总额)0.1%(首次纳税时一次性付清，按租赁期内所有租金总额计算。)

土地使用税按每平方米房屋地段征收，以征收机关实际征收为准。

2.转租:

营业税和附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金(总额)0.1%

在实践中，商店租赁的税费支付是相当多样化的。以上标准只是法定的征收标准，不同地区可能有不同的征收方式。具体可以在签订店铺合同前咨询实际收款网络人员。

虽然上述税费的缴纳主体是出租人或转租人，但具体税额的承担者可以在租赁合同中约定。此时，出租方和承租方都要知道店铺租赁的税额比较高，在约定具体承办人之前，要慎重考虑长期调税增加的成本，以免被一些代收网点短期较低的税率所迷惑。

签订合同时应注意的重要内容

动词 （verb的缩写）营业执照

租赁店铺的目的是开展商业和商业活动，商业经营活动的首要条件是依法取得营业执照。因此，在签订店铺租赁合同时，应围绕营业执照的办理设定许多条款，主要涉及以下几个方面:

1.原租赁登记信息未注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，导致无法及时办理营业执照的；

2.营业执照已经在门店登记，但未注销或迁移工商登记信息，导致无法在同一门店重新登记新的营业执照；

3.房屋类型为非商业，无法开展商业经营活动，导致无法办理营业执照的；

4、涉及特殊商业行业(娱乐、餐饮等))，还需通过公安、消防、卫生、环境等部门的检查，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可领取营业执照；

5.由于出租人资料不足，营业执照无法登记。

对于上述第1、2、3、5条的情形，可以在合同中约定出租人的义务，并可以给予出租人合理的宽限期。超过一定期限仍不能排除妨碍的，出租人应当承担相应的违约责任；第四条上述情况可以设定为无责任解除合同的情况，以保证承租人在未出具营业执照的情况下可以无责任解除合同。

不及物动词装修处理

在商铺的租赁中，往往需要花费大量的金钱在路面装修上。为了保证装修的顺利进行，保护装修的利益，合同中应注意几个问题:

1.明确规定出租人是否同意承租人对店铺进行装修，装修图纸或平面图是否需要取得出租人同意等。如遇特殊改造或施工，应明确规定，广告和店铺位置也可明确规定。

2.解除违约责任，不能只考虑违约金，因为违约金往往约定相当于定金，不高，往往比承租人的装修损失少。因此，应当约定，在这种情况下，出租人除承担违约金外，还应承担承租人所遭受的装修损失。

3.明确租赁期满后装修和装修的处置方式。

七.水、电和电话线

由于门店经营的特殊性，可能会对水、电、电话线有特殊需求，这些公共资源的供给会受到各种因素的影响。建议租赁店铺前，先检查是否满足使用需求，如果不满足，确定如何办理扩建或增量，以及扩建或增量所需费用，协议中明确约定相关内容，无法满足正常需求的，免承租人解除合同的权利。

签约后的疑惑

八.租赁登记

租赁合同的登记属于合同登记的性质，该登记的效力主要包括以下内容:

1.登记不影响合同本身的效力。即使不办理备案，合同在满足生效条件时仍然生效；

2.已登记的案件对第三方具有法律效力。如出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个已登记租赁，另一个未登记租赁的，房屋出租给已登记租赁的承租人，出租人对未登记租赁的承租人承担违约责任。

所以建议及时到店铺所在地的房地产交易中心办理租赁登记。此外，大多数工商部门在办理营业执照时要求租赁合同办理租赁登记。

九.转租

零售市场上经常出现“二房东”、“三房东”的情况，其中就有转租的问题。俗称“转租”，其实涵盖了法律规定的“转租”和“租赁权转让”两种修改方式。根据法律规定，“转租”是指主人建立租赁关系而不解除，“租赁权转移”是指新承租人直接代替原承租人与出租人(所有权人)建立租赁关系。在这两种形式中，我们应该注意以下问题:

1.转租必须取得出租人的书面同意，租赁权利转让时解除原租赁合同、重新聚焦租赁合同也需要出租人同意。

2.原承租人经常向新承租人索赔补偿费，主要是赔偿装修损失等。这个费用不是合法承租人应该承担的费用，但法律没有明确禁止。所以当时只要双方协商同意，也是会受到法律保护的。建议承租人在支付该费用时，考虑结合转租或转让租赁权分批支付，以降低资金风险，并将营业执照办理成功视为退还或注销该费用。

X.销售和租赁

许多承租人经常担心，如果店主在租赁商店后出售商店，该怎么办。事实上，承租人根本不需要担心这种风险，因为法律给予承租人两种特殊保护:

1.出租人出售时，承租人在同等条件下享有优先购买权，即承租人主张在与其他买受人同等条件下购买店铺的，所有权人必须将店铺出售给承租人，以保护承租人的使用利益。

2.即使承租人不想购买租赁店铺，新业主也应在业主出售后履行租赁合同；否则，新业主应承担租赁合同中的违约责任。

其他注意事项

在租赁店铺之前，你需要了解店铺的商业规划和相关政策。如果承租人将要经营的商业业态不符合相关商业规划和相关政策，比如租了一套不能经营餐饮业的房子，准备开酒店，必然会导致人力和财力的损失。在不确定的情况下，承租人可以在租赁合同中明确约定相关事项作为终止条件，以避免不必要的违约责任。

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